La vente en viager : Ce qu'il faut savoir
La vente en viager, longtemps perçue comme, revient sur le devant de la scène. C’est une solution capable de répondre à la fois aux attentes financières du débirentier (l’acheteur) et du crédirentier (le vendeur), même si cette opération représente un risque pour l’acquéreur.
En quoi consiste le viager :
Le viager consiste à vendre un bien immobilier à un tiers en échange du versement d'une rente viagère périodique (mensuelle ou trimestrielle) jusqu'au décès imprévisible du vendeur (plutôt âgé lors de la vente). Cette rente s'accompagne généralement d'un bouquet, c'est-à-dire une somme d'argent versée comptant au moment de la signature de l'acte de vente La répartition entre le vendeur et l'acheteur du paiement des charges du bien vendu diffère selon le type de viager ou les clauses du contrat de vente.
Il faut distinguer les deux principaux types de vente en viager :
Le viager occupé : le vendeur cède son bien à l’acquéreur mais conserve son droit d’usage et d’habitation. Il peut donc continuer de l’occuper jusqu’à son décès.
Le viager libre : le vendeur cède son bien à l’acquéreur qui peut l’occuper dès la signature de l’acte de vente sans avoir à attendre le décès du vendeur.
Détermination du prix de vente :
Le bouquet représente en moyenne 30 % de la valeur du bien, il faut ensuite fixer le montant de la rente viagère. Celle-ci est déterminée en fonction de l'âge du vendeur et l'espérance de vie fixée par l'INSEE.
Prenons un exemple. Le bien immobilier a une valeur de 300 000 €. Le bouquet est de 100 000 €. La valeur résiduelle du bien est de 200 000 €. Le calcul des mensualités va se baser sur ce montant.
Le crédirentier a 77 ans, son espérance de vie est de 10 ans. Le montant de la rente à vie sera de 200 000 € / 10 ans = 20 000 € par an, soit 1 666 € par mois. En clair, le débirentier fera une « bonne affaire » si le vendeur décède avant ses 88 ans. S'il décède plus tard, il aura payé le bien trop cher.
Notez qu'il existe aussi un viager sans rente. Lorsque le versement d'une rente n'est pas obligatoire, le bouquet est plus élevé.
Vous l'aurez compris, vous allez de préférence faire un achat en viager à une personne âgée et déterminer le montant de la rente mensuelle selon l'espérance de vie. Or, ce chiffre n'est qu'indicatif. En tant qu'acheteur, vous n'avez pas le droit de prendre connaissance de l'état de santé du vendeur, vous n'avez donc aucune indication sur la durée de versement de la rente.
En clair, vous pouvez faire une très belle affaire ou acheter un bien trop cher, la vente ou viager libre ou occupé est un pari sur l'avenir.
Là encore, il est difficile d'anticiper le bien-fondé de la vente d'un appartement en viager. Pour le vendeur, le paiement de la rente est un complément de revenus parfois indispensable pour assumer les dépenses du quotidien pour sa résidence principale, pour l'alimentation et les loisirs. Le versement du bouquet permet, quant à lui, de bénéficier d'une somme importante pour, là encore, améliorer le quotidien.
Le viager immobilier sera une bonne solution dès lors que le vendeur atteint un âge supérieur à son espérance de vie.
